Concessioni demaniali/patrimoniali che consentono al privato di realizzare un manufatto
Cassazione civile, nella sentenza n. 26372016
Concessioni demaniali/patrimoniali che consentono al privato di realizzare un manufatto
Le regole che disciplinano la materia
05 Febbraio 2024
Accade che il contratto di concessione riguardante un fondo, rilasciata ad un cittadino, riservi a quest’ultimo la possibilità di realizzare costruzioni.
Se ad es. la concessione fosse rilasciata uso orto, ciò non sarebbe certamente possibile, ma se invece la realizzazione dell’opera fosse ammessa, il contratto di concessione potrebbe chiarire se, alla conclusione del contratto, la restituzione dell’area debba avvenire libera da manufatti o se l’Ente pubblico debba corrispondere una somma per il manufatto realizzato che entra nella sua proprietà alla conclusione del contratto di concessione. Se, tuttavia, nessun compenso fosse stato pattuito con il concessionario, allora nulla è dovuto al termine della concessione, mentre il manufatto, come chiarito, entra, ipso iure, nella proprietà dell’Ente concedente, al termine della concessione medesima.
Vediamo di capire, nelle righe a seguire, quali sono le regole che disciplinano la materia.
La concessione non ha valore di titolo edilizio
Prima di tutto va puntualizzato che nel caso prospettato, la concessione rilasciata al cittadino non ha valore di titolo edilizio: il concessionario che voglia realizzare un immobile sul fondo ottenuto in concessione deve, pertanto acquisire il relativo titolo edilizio (scia, permesso di costruire, ecc.) dalla competente struttura amministrativa competente.
La proprietà del manufatto a titolo superficiario
Va evidenziato che il concessionario che realizza l’opera ne acquista, la titolarità quale proprietario superficiario.
Così, la Cassazione civile, nella sentenza n. 26372016, ha precisato che il diritto del concessionario, il quale abbia ottenuto, nell’ambito della concessione demaniale, anche il riconoscimento della facoltà di edificare e mantenere sulla spiaggia una costruzione, più o meno stabile, e consistente in vere e proprie strutture edilizie o assimilate (sale ristorante, caffè, spogliatoi, servizi igienici con docce, ecc.), integra una vera e propria proprietà superficiaria, sia pure avente natura temporanea e soggetta ad una peculiare regolazione in ordine al momento della sua modificazione, cessazione o estinzione.
Ancora, la Cassazione a sezioni Unite, nella sentenza n. 1324/1997 ha precisato che se la concessione di aree demaniali comporta la facoltà di edificare, non vi è alcun dubbio che il diritto del concessionario sulle costruzioni realizzate nel periodo della concessione ha elementi identici al diritto di superficie disciplinato dagli articoli 952 e 953 del cc.
La proprietà superficiaria è temporanea
Naturalmente si tratta di una proprietà temporanea, legata alla durata della concessione: una volta che la concessione viene a cessare (per scadenza naturale o per revoca) l’Ente pubblico concedente diviene proprietario della costruzione, per accessione ex art. 953 cc, salvo diverso accordo (potrebbe, per esempio, aver realizzato un chiosco smontabile che potrebbe essere asportato, oppure, potrebbe esserci un accordo per la demolizione del manufatto realizzato, al termine della concessione).
Quindi, il proprietario del suolo (la pubblica amministrazione concedente) al termine del contratto di concessione acquista la proprietà della costruzione edificata dal superficiario, a titolo originale.